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Guía del impuesto inmobiliario
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Todo sobre los prestamos en los Estados Unidos

Since the US law is based on precedents rather than on a set of strict rules, inherited from the Roman law in continental Europe, there are often more than one possible view on the same issue. Several lawyers and accountants might have different, even conflicting opinions on the same subject. When choosing professional counsel, try to meet more than one lawyer or accountant/tax consultant. That way you'll be able to choose a professional, whose arguments make sense to you and whom you trust the most.

Below please find one of the opinions on the subject of tax implications of real estate ownership in New York:


¿Cuáles son los impuestos en los procedimientos de venta? Leer


¿Cuáles son los impuestos en el procedimiento de ventas de una propiedad de inversión para residentes fiscales en EEUU? Leer


¿Cuáles son los impuestos por vender una casa (primera residencia) para residentes fiscales en EEUU? Leer


¿Cuáles son los impuestos en los procedimientos de venta para un no-residente? Leer


¿Tiene sentido comprar una propiedad en nombre de una sociedad nacional de EEUU? Leer


¿Hay beneficios de impuestos al solicitar una hipoteca? Leer


¿Qué es el intercambio “de igual a igual”? Leer




¿Cuáles son los impuestos en los procedimientos de venta?
Los procedimientos de venta de propiedad inmobiliaria en Nueva York se gravan de diferente manera, depende de si usted vende su casa (primera residencia) o su propiedad de inversión. También varían para los residentes fiscales y no fiscales de EEUU.


Generalmente, un aumento en el valor de cualquier propiedad inmobiliaria, que se haya sostenido un año o más, se grava como ganancias capitales. Calcular la ganancia y la pérdida es fácil:


Ganancia/Pérdida = cantidad realizada [precio de venta – gastos de venta] – base ajustada [costo + mejoras].


Los costos de cierre, tarifas originales de préstamos y bonus se añaden al costo base de la propiedad y se deducen a la hora de la venta.


Aquellos que usaron su propiedad como primera vivienda tienen exenciones de impuestos que están descritas más abajo. Esta información es un cálculo aproximado, por favor, consulte a su contable o a su consejero fiscal sobre sus circunstancias.

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¿Cuáles son los impuestos en el procedimiento de ventas de una propiedad de inversión para residentes fiscales en EEUU?
Cuando se vende una propiedad de inversión, el impuesto se paga con ganancias de capital. El impuesto federal por ganancias de capital de una propiedad sostenida más de un año para residentes fiscales en EEUU es actualmente del 15%. Los impuestos de la ciudad y estado de Nueva York comprenden aproximadamente un 10% adicional.

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¿Cuáles son los impuestos por vender una casa (primera residencia) para residentes fiscales en EEUU?
Si usted es residente fiscal en EEUU y tiene una propiedad que usa como primera residencia por al menos dos años durante los últimos cinco años, no tiene que pagar impuesto por la ganancia siempre y cuando no supere los $250,000 si usted es soltero, y $500,000 si usted administra los impuestos como bienes gananciales conjuntos. No necesita informar del ingreso si toda la gancia queda excluida. Aunque algunas limitaciones se aplican a esta exclusión.


En ciertas circunstancias, puede haber una exclusión reducida cuando no se encuentra al propietario ni las pruebas, por ejemplo, si usted usa su casa como principal por poco menos de dos años. Las razones para esto serían un cambio del lugar de trabajo, salud, circunstancias imprevistas. Por favor, contacte con un especialista en impuestos para más información concerniente a estas excepciones. Desgraciadamente, no puede usar la pérdida de capital de la venta de su residencia personal para compensar su otro ingreso.

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¿Cuáles son los impuestos en los procedimientos de venta para un no-residente?
Hay una diferencia significativa en la responsabilidad de impuestos para extranjeros y residentes fiscales en EEUU. Las ganacias de capital del impuesto federal a largo plazo (propiedad de más de un año) para residentes fiscales en EEUU es del 15%. El mismo impuesto para residentes extranjeros es del 30%.


Además, para asegurar el pago de los impuestos de EEUU, los no-residentes están sujetos al impuesto sobre la renta del Acta de Impuestos de la Inversión Exterior Inmobiliaria de 1980 (FIRPTA) que retiene inmediatamente sobre la venta de una propiedad por un residente extranjero. El Servicio de Ingresos Internos (IRS) retiene un 10% del groso del precio de venta; El Estado de Nueva York retiene un impuesto adicional de aproximadamente un 6.85% de la ganancia estimada. Se tiene que rellenar un formulario del IRS (Servicio de Ingresos Internos) por el comprador/vendedor- declaración de retención de intereses inmobiliarios según lo establecido para extranjeros en EE UU. Para el estado de Nueva York, se debe rellenar un formulario adicional – formulario del pago de impuestos estimado por propiedad inmobiliaria para no-residentes (Consulte por favor con un especialista fiscal para rellenar el formulario).


Para evitar estas complicaciones, en algunos casos, tiene sentido para compradores extranjeros ser dueños de una propiedad inmobiliaria a través de una sociedad local de responsabilidad limitada o LLC.

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¿Tiene sentido comprar una propiedad en nombre de una sociedad nacional de EEUU?
Para inversores extranjeros en inmobiliaria en Nueva York, a menudo tiene sentido ser dueño de una propiedad inmobiliaria a través de una sociedad local de responsabilidad limitada o LLC. Tal sociedad necesita formarse en el mismo estado en el que esté situada la propiedad inmobiliaria. Crear una LLC en Nueva York es fácil y solo requiere un par de semanas. Una LLC debe presentar declaración de la renta por negocio (federal, del estado y la localidad). Puede tener un ilimitado número de miembros/propietarios (residentes y no-residentes de EEUU). Cuando llega la hora de vender la propiedad, los propietarios pueden vender (transferir) las acciones en la LLC al comprador.


Tenga en cuenta que hay acuerdos de impuestos entre los EEUU y provincia que se deben considerar y que pueden compensar los beneficios de una LLC. Por lo tanto, es beneficioso discutir la mejor estructura para su compra con un consejero fiscal que esté familiarizado con las leyes de impuestos. Evans estará encantado de proporcionarle un profesional en impuestos que pueda aconsejarle sobre qué solución es la adecuada para su situación particular.

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¿Desgravas impuestos al solicitar una hipoteca?

Sí, generalmente el interés de la hipoteca es deducible de los impuestos. Sin embargo, debería haber limitaciones en la cantidad exacta de deducciones para los dueños de casas. Por favor, consulte a su contable para calcular la deducción. Se aplican diferentes reglas según el tipo de préstamos hipotecarios.


Si usted es un inversor, por ejemplo, usted alquila su propiedad, el interés de su hipoteca de la propiedad es completamente deducible sin ningún capital sobre la cantidad prestada. Sin embargo, las tarifas de puntos y préstamos originales no son deducibles. Están añadidas al costo base de la propiedad y se deducen a la hora de la venta. Los préstamos refinanciados usados para propósitos de negocios son deducibles como gastos de interés de la hipoteca. Su especialista fiscal le resolverá la consulta respecto a cada circunstancia.


Los préstamos de compra de casa son préstamos que se utilizan para comprar, construir o hacer reformas en su propiedad. El interés de estos préstamos es deducible hasta un millón de dólares ($500,000 para matrimonios que declaran por separado) de deuda, por ejemplo, si usted pide prestado por encima de esa cantidad, el interés de la cantidad execdida no es deducible. Los préstamos sobre el patrimonio inmobiliario, son préstamos asegurados por propiedad inmobiliaria pero usados para otros propósitos. El interés de estos préstamos es deducible hasta $100,000 ($50,000 para matrimonios que declaran por separado) de deuda.


Los puntos y tarifas adicionales se pagan para obtener una hipoteca. Para los propietarios de casas, estos puntos se tratan como interés y son deducibles del programa A.


Las corporaciones de vivienda cooperativa (Co-Ops) varían de una a otra. En muchos casos, el interés de la hipoteca y los impuestos de propiedad de de las cooperativas están asignados a los inquilinos accionistas basado en el número de acciones y están incluidos en el pago mensual de mantenimiento de una cooperativa. La cooperativa normalmente expide una declaración de finalización del año con estas cantidades. Generalmente son deducibles en su programa A; sin embargo, debe consultar siempre a un profesional de impuestos para que le aconseje.


Leer FAQ sobre prestamos

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¿Qué es un intercambio “de igual a igual”?
Si usted intenta vender su propiedad y comprar otra, en lugar de pagar impuestos por las ganancias de la propiedad, tiene la opción de presentar un cambio de “igual a igual”. Para hacer eso, el ingreso de la venta tiene que ser depositado en una cuenta de plica y desembolsado de esa cuenta para la nueva compra. Usted no tiene mucho tiempo para comparar precios desde el momento en que una nueva propiedad debe ser identificada en el plazo de 45 días desde la fecha en que la propiedad original fue vendida. La compra de la nueva propiedad debe ser completada en el plazo de 180 días, así que, hay que estar bien preparado para el proceso. Solo propiedades dentro de los EEUU tienen derecho al intercambio “de igual a igual”.

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Esta guía de impuestos ha sido preparada por David Almog de United Revenue Service. Por favor contacte con (info@evansnyc.com) David Almog pra cualquier pregunta relacionada con responsabilidad de impuestos de una compra, propiedad y venta inmobiliaria en Nueva York.


Leer la guía para la compra de propiedades en Nueva York


Mire todas nuestros listados de venta en Nueva York

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Toda la información que concierne a una propiedad en venta, alquiler o financiación ha sido obtenida por Evans de fuentes que Evans estima acreditadas y de confianza. Todas las guías, materiales de referencia, calculadoras de hipotecas y de gastos de cierre, etc, que se presentan aquí son solo para su referencia y son aproximadas. No se realizan reclamaciones en cuanto a la precisión de tal información ya que tal información está sujeta a errores, omisiones, cambios de precio, alquiler, venta previa, contrato o financiación, o renuncia sin aviso, ya que tal información ha sido proporcionada por terceras partes independientes que son las únicas responsables de su contenido. Los costes de cierre exactos y la información hipotecaria se puede obtener a través de su representante hipotecario y/o abogado.Toda la superficie en metros cuadrados y dimensiones presentadas aquí son aproximadas. Las dimensiones exactas pueden obtenerse contratando los servicios de un arquitecto o ingeniero profesional. [privacy-statement] | [terms-of-use]